У Кременчуці оцінили будинок на вулиці Тараса Шевченка: орендар планує невід’ємні поліпшення

Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради планує затвердити висновок про ринкову вартість будівлі площею 579,3 кв.м, що розташована на вулиці Тараса Шевченка, 38. Про це стало відомо з проєкту рішення, який оприлюднили на сайті Кременчуцької міськради.

Вказано, що оцінку майна зробили на замовлення ТОВ «Єврокор Плюс». Компанія орендує цю будівлю й хоче провести там невід’ємні поліпшення. Надалі виконком може погодити орендарю проведення таких робіт.

Оцінку провели станом на 31 жовтня 2025 року. За її результатами вартість об’єкта (без ПДВ) становить майже 6,5 млн гривень. Будинок розташований у центральній частині міста, неподалік перехрестя вулиць Тараса Шевченка і Соборної, біля торговельного центру «Мега».

Нагадаємо, раніше ми писали, що одним з власників компанії «Єврокор Плюс» є депутат Кременчуцької міської ради від партії «Слуга Народу» Сергій Порчирян. ТОВ вибороло право оренди будівлі на аукціоні, запропонувавши щомісячну оренду плату у розмірі 122 тис. 500 гривень. 

Що таке невід'ємні поліпшення

Невід'ємні поліпшення — це роботи, виконані на орендованому майні, які покращують його стан або споживчі якості, а їх відокремлення призведе до зменшення ринкової вартості об'єкта. До таких робіт належать капітальний ремонт, модернізація, а також роботи з відновлення несучих конструкцій, заміни інженерних мереж, вікон, дверей тощо.

Втім «невід’ємність» часто трактували дуже широко, і це дозволяло маніпулювати.

Як схема «невід’ємних поліпшень» допомагала приватизувати майно «за копійки» у Кременчуці і чому це вже не спрацює

У квітні цьогоріч Верховна Рада України 243 голосами підтримала у другому читанні та в цілому законопроєкт № 12230, який скасовує механізм викупу комунального майна орендарями без аукціону. Йдеться про так звану схему «невід’ємних поліпшень», коли орендар міг придбати об’єкт напряму, якщо доводив, що вклав у нього щонайменше 25% від ринкової вартості.

Цей новий Закон набирає чинність через 12 місяців з дня його опублікування. Зазначено, що з моменту набрання чинності Закону рішення про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень державного та комунального майна не прийматимуться. 

Як працювала схема «невід’ємних поліпшень» до Закону:

• Комунальне майно здавали в оренду.
• Орендар робив там так звані «невід’ємні поліпшення» — ремонт, перебудову тощо, на суму понад 25% вартості об’єкта.
• Надалі він отримував право викупити цей об’єкт без конкурсу.
• Вартість майна й поліпшень рахував сам орендар — можна було занизити ціну й купити комунальне майно фактично «за копійки».

У результаті громада втрачала кошти — в бюджет заходило у середньому на 45% менше коштів, ніж могло би прийти від продажу за ринковою вартістю.

Нині ж, якщо орендар вже зробив поліпшення, він не зможе просто так купити об’єкт. Майно продаватимуть через аукціон. Перемагає той, хто дасть найвищу ціну.

Водночас той, хто проводив роботи, має переважне право: він може купити об’єкт за найвищою ціною, яку запропонують на аукціоні. Якщо переможе хтось інший, новий власник компенсує орендарю реальні витрати на поліпшення.

Додамо, що у місті активно користувалися цією схемою. Так у приватні руки перейшли приміщення колишньої бібліотеки, аптеки, гуртожитку, «Евріки», рентгенкабінету біля стоматполіклініки та інші топові об’єкти в центрі міста. Серію публікацій «Кременчуцького Телеграфа» про приватизацію комунального майна за копійки можна почитати тут.

Зазначимо, що з проведенням невід’ємних поліпшень майно необов’язково має бути приватизованим.