Попри війну ціни на житло у Кременчуці зростають: за яку суму зараз можна придбати квартиру

У довоєнні часи осінь була найкращою порою року для ринку нерухомості — у цей час попит на житло традиційно зростав. Чи буде так і цього року та що очікує на ринок нерухомості в Україні та Кременчуці?

«Кременчуцький ТелеграфЪ» вивчав це питання.

З лютого минулого року ситуація на ринку нерухомості кардинально змінилися. Потенційні покупці відклали вирішення «житлового питання» на потім, інвестори також взяли паузу, а забудовники припинили реалізацію нових проєктів, зосередившись на добудові та продажу вже розпочатих. 2022-й рік був, мабуть, найскладнішим періодом для девелоперського бізнесу за увесь час існування незалежної України. За підрахунками аналітиків ЛУН, продажі нерухомості в Україні знизились порівняно з 2021-м у 8−12 разів. При цьому ситуація по країні була дуже різна — чим далі від лінії фронту, тим виявилося більше бажаючих придбати житло та вище ціни.

Однак, цього року вона почала покращуватися. Аналітики ринку нерухомості сподіваються, що найгірші часи позаду, хоча це насамперед залежить від ситуації на фронті. Покупці знову звертаються до відділів продажу забудовників та активно шукають квартири на «вторинці».

За інформацією профільного порталу DomRia, на українському вторинному ринку за останній рік зафіксовано подорожчання однокімнатних квартир. Їх вартість підвищились у більшості областей Україні. Зокрема, на Полтавщині однокімнатні квартири подорожчали на 7,4%.

А як у Кременчуці?

Про ситуацію на ринку нерухомості Кременчука нашому виданню розповіла директорка агенції «Світ Нерухомості» Альона Куроп’ятник.

Вона додала, що у Кременчуці такого падіння цін, як у Києві, минулого року не було.

Вона додала, що на ціну квартир наразі впливає багато факторів. Зокрема, досі не поновилося повною мірою іпотечне кредитування, «еОселя» доступна для небагатьох, а відшкодування вартості знищеного житла ще не почалося.

Надлишку пропозицій по продажах квартир немає, як на вторинному, так і на первинному ринку житла. Більш того, на ринку первинної нерухомості майже все збудоване житло викупили, а забудовники припинили нове будівництво, що створює певний дефіцит й відображається на цінах.

Новобудови Кременчука

Наразі у Кременчуці квартири продаються у 10 новобудовах, інформацію про які можна знайти на порталі ЛУН. Втім, більшість цих новобудов, можна віднести до бізнес-класу з відповідними цінами — аж до 56 700 грн за м² та до 8 млн грн за квартиру ($215 тисяч). В інших будівлях є пропозиції по великогабаритним квартирам з 3-5 кімнатами.

Ми розглядали лише варіанти умовного «економжитла», на яке можливо спробувати взяти іпотеку, з вартістю від 22-24 тис. грн за м² та 1,43 — 1,84 млн грн ($38-50 тисяч) за квартиру у нещодавно збудованих багатоповерхівках.  Дешевших варіантів на первинному ринку житла у Кременчуці зараз просто немає, за виключенням вартості одного «квадрату» в таунхаусах — там «квадрат» значно дешевший, але будинки дуже великої площі, і тому вартість первинного житла перевищує 3,5 млн грн.

Не роблячи реклами конкретним забудовникам, зазначимо, що наразі на первинному ринку найдешевша пропозиція — це однокімнатна квартира у новобудові на вулиці Троїцька площею 58 м² за ціною 1,43 млн грн ($38 тисяч). Будинок введений в експлуатацію.

Вартість 2-кімнатних квартир у новобудовах Кременчука починаються з 1,6 млн грн ($43 тисячі), а 3-кімнатних — від 1,84 млн грн ($50 тисяч). При цьому вибір дуже обмежений.

А як у Горішніх Плавнях?

У цьому місті квартири можна придбати у 4-х новобудовах. Вартість житла трохи нижча, ніж у Кременчуці.

Найдешевше житло в них можна придбати за 1 млн грн ($27 тисяч). Це однокімнатна квартира площею 45 м². Найдешевша 2-кімнатна квартира площею 65 м² коштує 1,48 млн грн ($40 тисяч), а 3-кімнатна площею 76 м² — 1,74 млн грн ($47 тисяч). Вибір також дуже обмежений.

Варто додати, що лише у деяких із забудовників Кременчука та Горішніх Плавнів зазначена можливість розтермінування сплати за житло на індивідуальних умовах (як правило на 1 рік). Іпотечне кредитування ми знайшли лише в одного забудовника і на дуже невигідних умовах — під 27% річних. А можливість оформити іпотеку «єОселя» — у жодного.

Отже, при бюджеті у $20-30 тисяч шукати первинне житло без можливості отримати іпотеку на прийнятних умовах — марна трата часу. Але за такі гроші можна знайти та придбати житло на вторинному ринку.

Переваги та недоліки вторинного житла

Перевага вторинного ринку в тому, що тут можна знайти квартиру з ремонтом й заїжджати до неї одразу після оформлення документів у нотаріуса. Власники квартир у новобудовах «економкласу» зазвичай отримують лише «голі» стіни. І вимушені не тільки витрачати значну суму на ремонт, яка іноді може досягати вартості самої квартири, а й кілька років після цього жити під звуки дрилі, відбійного молотка та серед мішків із будівельним сміттям — «радощів» від сусідів, які почали робити ремонт у своїх квартирах із запізненням.

На «вторинці» такого немає. До того, багато власників квартир на вторинному ринку продають свою нерухомість разом із меблями та побутовою технікою, що дозволяє також зекономити чималі кошти на їх придбанні. Звісно, що квартира з ремонтом та меблями буде коштувати дорожче.

Мінус такого варіанту «розв’язання житлового питання» у тому, що ремонт може бути зроблений не за вашим вподобанням, а меблі та побутова техніка трохи пошарпані. Проте, за умов обмеженого бюджету, це цілком пристойний вихід, який дозволяє швидко розв'язати житлові проблеми.

Шукати житло можна, як самостійно — через популярні для операцій з вторинною житловою нерухомістю портали DomRia, OLX.ua чи інші ресурси, так і за допомогою рієлторів, за послуги яких доведеться сплатити. При самостійному пошуку та купівлі квартири є певна небезпека потрапити у халепу, зіткнувшись з квартирними шахраями. Купуючи нерухомість через агенцію нерухомості таких ризиків значно менше, втім, вони все одно не виключені. 

Від чого залежить вартість квартири?

Вартість квартир на вторинному ринку житла дуже різниться й залежить від району, року будівництва, стану та комфортності квартири й самої багатоповерхівки, наявності інфраструктури, поверху та багатьох інших чинників. Тому говорити про середні ціни на квартири, як це роблять деякі сайти нерухомості, немає сенсу — це теж саме, що говорити про «середню температуру по лікарні» тільки зі значно більшим розкидом цифр.

На вторинному ринку нові пропозиції з’являються щоденно, а точніше щогодинно, з власниками житла можна торгуватися, знижка буває досить великою — значно більшою, ніж на первинному ринку. А тому ціна пропозицій, які є в оголошеннях про продаж, далеко не завжди відповідають цінам, за якими ці квартири купують. Житло з прийнятними цінами зазвичай продається доволі швидко, а з завищеними може висіти на сайтах нерухомості місяцями, не знаходячи своїх покупців. І все ж, певний аналіз вартості квартир «економкласу» зробити можна. Ми це дослідили за даними на сайті OLX.ua.

Яка вартість квартир на вторинному ринку Кременчука?

Однокімнатні квартири у Кременчуці пропонують за ціною від 500 тисяч гривень. Це мінімальна ціна на невеликі квартири площею близько 30 м², і у віддалених районах міста — на Молодіжному чи Раківці. За квартири більшої площі — від 36 м² у тих же районах власники просять трохи більше, а квартири на першому чи останньому поверсі можна придбати навпаки дешевше.

Найдешевша повноцінна квартира, яку ми знайшли у продажі, знаходиться на 2-му поверсі цегляного будинку на вулиці Героїв Сталінграда (Молодіжний). Загальна площа «чешки» — 30 м², а вартість — $14 тисяч. Квартира у жилому стані, є балкон, власник залишає деякі старі меблі.

Ще дешевша квартира площею 38 м² продається на Раківці — за неї просять $12,5 тисяч. Щоправда, квартира знаходиться на 5-му поверсі 5-поверхової цегляної «хрущовки» і потребує ремонту.

У центра та нагірній частині міста за однокімнатні квартири власники просять від $20 тисяч та вище.

А 2-кімнатні квартири можна знайти від $16 тисяч у віддалених районах та малої площі. За повнометражні двокімнатні квартири просять від $25 тисяч, а у центральних районах міста — від $30 тисяч. Ціни на трикімнатні квартири не набагато відрізняються від цін на 2-кімнатні. Звісно, що це нижчий ціновий сегмент — на ринку є квартири й по $100-200 тисяч.

Дешевший варіант поруч із Кременчуком

Вартість квартир на вторинному ринку у Горішніх Плавнях дешевша, ніж у Кременчуці, але не на багато. Зовсім інша ситуація на ринку Світловодська, який знаходиться трохи далі, ніж Горішні Плавні.

Ми знайшли три варіанти продажу однокімнатних квартир площею 31 м² за ціною у $10 тисяч. І усі вони не на крайніх поверхах.

Повнометражну 2-кімнатну квартиру у Світловодську можна знайти за ціною від $15 тисяч. Так за $16 тисяч пропонують 2-кімнатну «чешку» на 8 поверсі цегляної дев’ятиповерхівки площею 49 м² разом з меблями та металевим гаражем біля будинку. Не набагато вищі ціни й на 3-кімнатні квартири.

А от у Власівці, яка відноситься до Світловодської територіальної громади, але знаходиться ближче до Кременчука, ціни на квартирі вищі, ніж у Світловодську, але дешевші за кременчуцькі.

Тож, маючи $20-30 можна знайти цілком пристойний варіант як у самому Кременчуці, так і житло більшої площі у населених пунктах поруч із ним. Звісно, якщо до цієї суми додати багато наполегливості, максимум обережності та трохи вдачі.