Земельна катавасія-2: про перешкоди при оформленні землі

Через бюрократичні процедури, які ще й суперечать законодавтству, оформлення землі у власність та оренду затягується мінімум на рік-два

«ТелеграфЪ» повертається до земельної теми, а саме: з якими проблемами стикаються кременчужани при оформленні земельних ділянок у власність та в оренду. У попередній публікації (№6 від 6.02.2015 р.) йшлося про вигадану «послугу», нав'язану людям управлінням Держземагентства. На даний час «послуга», яка надавалася приватним особам та підприємцям, пішла у небуття – документи приймають у Центрі адмінпослуг, і вони йдуть одразу до кадастрового реєстратора, який реєструє ділянку і надає витяг із Державного земельного кадастру. Термін надання витягу із ДЗК складає 14 днів. Тобто готова землевпорядна технічна документація вже не чекає по 2-3 місяці на візу начальника управління Держземагентства у Кременчуці Віталія Надоші, як це практикувалося раніше.

Але зайвих бюрократичних перешкод при оформленні землі, які забирають у людей час та нерви, залишилося чимало. Цього разу поговоримо про «погодження», без яких не оформляють ділянку ні у власність, ні в оренду. Тобто готову технічну документацію на земельну ділянку треба нести у міськгаз, водоканал, «Полтаваобленерго»...

Який стосунок ці органи мають до комунальної землі чи приватизації? За законом – аж ніякого. (Нижче – коментар юриста). Але і приватні особи, і підприємці мусять туди йти, бо їх посилає земельне управління виконкому, яке готує відповідне дозвільне рішення міськради, та депутати міськради, які це рішення затверджують.

«Міськгаз» розглядає документацію за 20 хвилин, інші – чомусь не можуть…

Поділюся власним досвідом отримання «погоджень» технічної документації при приватизації землі. На них я витратила понад два місяці. Найоперативнішим виявився «Кременчукгаз» – відкрили матеріали в комп’ютері, подивилися, де їхні мережі, одразу поставили штамп, підпис – усе. Ніякої тяганини!

Процедура міськводоканалу не витримує жодної критики. Ти пишеш заяву і залишаєш повний пакет документів (три екземпляри технічної документації). Моє прохання дати письмове підтвердження, що документи отримані, викликало неабиякий подив. Я наполягала: а раптом документи просто загублять, як довести, що ти їх взагалі здавав? Врешті ми зійшлися на тому, що я написала другий екземпляр заяви, а представник водоканалу на ньому розписалася та повернула мені. Чекати погодження сказали 10 днів. Враховуючи, що в певні дні є певні години прийому – вийшло довше. Водоканал зажадав укладення земельного сервітуту на ділянку – мовляв, близько до неї на вулиці пролягають мережі. Я знову здивувалася: ну який стосунок маю я до тих мереж, що на вулиці? Тим більше, що водоканал прокладав їх пізніше, ніж моя родина зводила будинок. Мені кажуть: такий порядок. Робити нічого – почала оформлювати той договір. Загалом на «стосунки» з водоканалом пішов місяць.

Майже стільки ж – на стосунки з «Полтаваобленерго». Відмінність у тому, що в тебе хоч не забирають «технічку» – роблять собі копії, а погодження видають на окремому аркуші паперу.

«На якій підставі ми маємо це погоджувати?»

– Тобі ще пощастило, – сказали мені сусіди, почувши мою історію. А от ми, ти ж знаєш, купили готову хату. Тепер кинулися приватизувати землю, а «Полтаваобленерго» не погоджує! Кажуть, що неправильно влаштований ввід на будинок. Не ми його робили, куди вони дивилися, коли та хата будувалася? Хіба порушення зникне, якщо будинок стоятиме й далі на неприватизованій ділянці? Та й взагалі, який стосунок мають «Полтаваобленерго», водоканал та інші до приватизації землі? На якій підставі ми маємо з ними це погоджувати?

Про подібні випадки нам розповіли і землевпорядники.

Є чимало прикладів, коли земельна ділянка, що вже була в оренді під існуючою забудовою, де роками нічого не змінювалося, раптом отримує відмову у погодженні технічної документації при оформленні нового договору оренди. Результат: підприємець не може спокійно працювати, а місто не отримує коштів від орендної плати за землю.

«Корінь зла» – у дозвільному рішенні міськради

Своїми поневіряннями громадяни мусять завдячувати земельному управлінню міськвиконкому, яке готує рішення на сесію міської ради, та депутатам, які ці рішення ухвалюють, особливо не замислюючись над їхньою законністю. Бо саме в подібних дозвільних рішеннях сесій є пункт про «погодження».

Ми пішли далі та поцікавилися тим, як складаються подібні земельні рішення в інших містах. Зайшли на сайт Вінниці – це місто першим в Україні ввело надання адмінпослуг через Центр надання адмінпослуг (ЦНАП), аби позбавити громадян та підприємців зайвої тяганини та корупційної складової при контакті з тими, хто ці послуги надає. І що ж? Пункту «отримання погоджень» у вінницьких земельних рішеннях, аналогічних кременчуцьким, немає взагалі! Тобто Вінницька міська рада не посилає громадян і підприємців по колу, як це робить Кременчуцька міська рада.

Нагадаємо, одна перешкода при оформленні землі була усунута зовсім нещодавно. Протягом кількох років міська рада «посилала» підприємців нотаріально посвідчувати договори оренди – такі пункти містилися у рішеннях. Аби виконати рішення міськради, підприємцям доводилося витрачати 3-4 тис грн. Лише після того, як питання підняв депутат Володимир Шайнога, земельне управління із сесійних рішень «прибрало» зобов’язання щодо нотаріального посвідчення договорів.

Уважно почитавши законодавство разом з юристом, ми дійшли висновку, що у випадку з «погодженнями» ситуація аналогічна.

Земельне управління обіцяє «роботу над помилками»

Про погодження, не передбачені законодавством, «ТелеграфЪ» запитав Ірину Безверху, начальника земельного управління виконкому. Відомо, що раніше з тими ж питаннями до неї зверталися підприємці.

– У понеділок ми розглядали це питання колегіально. Зараз працюємо над тим, щоб спростити процедуру. Будемо прописувати охоронні зони по конкретних мережах (газу, електроенергії). Але є проблема, коли ми даємо землю в оренду. Якщо ми звузимо формулювання про дотримання режиму охоронної зони, то не попередимо орендаря про обмеження у використанні землі, – коментує пані Безверха.

Отже, чекаємо на березневій сесії земельних рішень в новому формулюванні. Просимо депутатів проконтролювати це питання та позбавити кременчужан бюрократичної тяганини. А тим кременчужанам, яких вже послали за «погодженнями» (як свого час у мене), радимо звертатися до міської ради, щоб видала дозвільне земельне рішення в новій редакції – відповідно до чинного законодавства.

Законодавство «погоджень» не передбачає

Адвокат Олена Дмитриченко каже, що консультувала клієнтів саме з приводу «погоджень». Вона аналізувала низку законів: Земельний кодекс України, закони «Про землеустрій», «Про Державний земельний кадастр», підзаконні акти.

– Пані Олено, то чи ставить законодавство приватизацію чи оренду землі у залежність від погоджень з інженерними службами?

– Законодавство не містить вимоги погоджувати технічну документацію із землеустрою з інженерними службами. На ділянку мають видаватися містобудівні обмеження, але це – не одне й те саме, що погодження. Я порадила клієнту, який звертався до мене за консультацією, або виконувати всі приписи рішення міськради щодо погоджень, сервітутів тощо, або звертатися до суду. Але важко спрогнозувати, в якому випадку людина скоріше досягне бажаного.

Варто звернути окрему увагу на поняття «обмеження». Це можуть бути не будь-які обмеження, а лише такі, що визначені та зареєстровані у встановленому законодавством порядку (ч.2. статті 111 Земельного кодексу України). Цей перелік є вичерпним.

Обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і є чинними з моменту державної реєстрації. Відомості про обмеження зазначаються у проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, кадастрових планах земельних ділянок, іншій документації із землеустрою.

– Чи вправі людині відмовити в приватизації землі, якщо вона не уклала договір сервітуту?

– Законодавство не ставить у залежність право особи на приватизацію земельної ділянки від підписання договору земельного сервітуту. І людині не може бути відмовлено в приватизації ділянки, яка знаходиться в її користуванні, лише через те, що вона не уклала такий договір. Як я зазначала в попередніх публікаціях, якщо законом не встановлено певного обов'язку, то ніхто не може примусити людину чинити дії, які не є обов'язковими для неї.

Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені в інший спосіб. Тобто, якщо людина не укладає договір сервітуту, і обов'язковість такого сервітуту прямо не встановлена законом, то зацікавлена особа вправі вимагати встановлення сервітуту в судовому порядку. У свою чергу, в процесі розгляду подібних спорів істотне значення має те, наскільки доведені обставини необхідності встановлення сервітуту.

За наявності альтернативних варіантів використання землі без встановлення сервітуту суди відмовляють у задоволенні позову. Тобто, якщо мережі (водоканалу, міськгазу чи інших служб) пролягають поза межами земельної ділянки, і нічого не заважає їх ремонтувати без сервітуту, імовірно, суд відмовить у задоволенні такого позову від власника інженерних мереж.

СЛОВНИК
Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).
Земельний кодекс України

"Кременчуцький ТелеграфЪ" від 5 березня 2015 року (№10)