Коли розмова заходить про створення ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), найчастіше доводиться чути: будинок проблемний, старий і так далі… Мовляв, утримувати його самотужки не вистачить сил і коштів… У Кременчуці цей міф активно популяризують керуючі компанії. Потім мешканці з року в рік лають неякісні послуги та обурюються: куди ж ідуть їхні гроші?
Але все може бути інакше, якщо не сподіватися на «дядю» чи примарну допомогу на капремонт із бюджету. Саме це й демонструє досвід харківського ОСББ «Альма-Центр», що на вулиці Дмитрівській, 5. У будинку «повний фарш»: енергозберігальні вікна, утеплення, індивідуальний тепловий пункт, облік тепла та води, енергоефективні світильники, підкачка води на горішні поверхи, сухий підвал, на якому ще й заробляють гроші.
Секрет 1: свідома відповідальність
Секретами господарювання поділилася Юлія Самойлова, голова правління ОСББ «Альма-Центр». Свою розповідь вона починає з того, що будинок зводили в господарчий спосіб для інженерів-електронників. Він був зданий в експлуатацію у 1994 році, а в 1997 році в ньому створили ОСББ. Пані Юлія за фахом – теж інженер-електронник, але тепер ще й фахівець з управління будинком – отримала другу вищу освіту в Харківському національному університеті народного господарства.
– Ми практично ніколи не були у комунальному «кріпосному праві» – були вільні люди, – з гордістю розповідає вона та додає, що в будинку за ці роки підросло покоління дітей, які ніколи не знали, що таке ЖЕКи і навіщо вони.
Як наслідок – формується відповідальність за своє житло. У дорослих вона почалася зі спільної справи – утеплення будинку, бо при експлуатації одразу виявилася головна вада: температура у квартирах у холодні місяці не піднімалася вище 11 градусів. Спочатку мешканці писали листи в усі інстанції – до 400 штук на рік, і як керівник ОСББ пані Юлія їх сумлінно розсилала. Потім зрозуміли, що справа марна – і почали формувати фонд капітального ремонту, щоб створити собі комфортні умови для життя.
І згодом це вдалося вирішити, частково – за рахунок власного фонду капремонтів (утеплили половину будівлі), частково – за рахунок пільгового «теплого» кредиту від держави.
Секрет 2: як платити за реальні послуги
Одночасно із розумінням, що треба утеплювати будинок, мешканці замислилися: як не платити за холод у квартирах, коли температура в квартирі 11 градусів, а ти розраховуєшся за нормою за опалення «квадратних метрів».
– Прийшли до мене бізнесмени з нашого ж будинку. Десь вони почули, що є теплові лічильники. Це був ще 1997 рік, коли про них мало говорили. Але відтоді без теплового лічильника ми в будинок опалення не запускаємо… Без лічильника ми не визнаємо товар, який називається гігакалорія тепла, – розповідає голова правління ОСББ.
Є й будинкові прилади обліку води – і це не створює жодних проблем, коли не течуть труби в підвалах та ніхто з мешканців не краде воду в сусідів (тобто не споживає без обліку).
Що стосується послуг з утримання будинку, які не порахуєш лічильником, то правління ОСББ затверджує план робіт на рік, інформація про нього розміщена на інформаційному стенді в будинку. Сумлінно ведеться бухгалтерія та звітність – кожен співвласник може дізнатися, куди пішли гроші, та головне – наочно побачити результати.
Секрет 3: вкласти гроші, щоб зекономити
Пані Юлія розповіла й про розмір внесків на утримання будинку в ОСББ та на капітальні ремонти:
- 4,49 грн (з одного кв м) – вартість утримання будинку на вул. Дмитрівській, 5 у Харкові. Для порівняння: тариф на утримання 9-поверхівок у Кременчуці від компанії «Житлорембудсервіс» – теж близько 4 грн (але за ліфт ще окрема плата). Крім того, у Кременчуці у тариф не включено прибирання в під’їздах, утримання дитячих майданчиків (а це виконується в харківському ОСББ).
- 2 грн – ремонтний фонд у харківському ОСББ
- 31,8 грн – вартість опалення одного кв м у Харкові.
- 11 грн – вартість опалення одного кв м в ОСББ на Дмитрівській, 5 (за сезон) після впровадження енергоефективних заходів
– Тобто вкладаєш дві гривні у ремонтний фонд, а економиш на опаленні 19 гривень! Так можна інвестувати в житло. Щоб обігріти будинок, необхідно було 1200 гігакалорій в опалювальний сезон. Ми в минулому сезоні витратили 425, після утеплення, – пояснює Юлія Самойлова.
Секрет 4: не боятися кредитів
ОСББ «Альма-Центр» вже тричі успішно скористалося державною програмою «теплих кредитів». Як уже сказано, будинок починали утеплювати за рахунок власних внесків, але в 2015 році, коли запрацювала державна програма пільгового кредитування ОСББ, оформили позику.
– У вересні ми оформили кредит, у березні наступного року вже за нього розрахувалися, – розповіла пані Юлія.
Потім було ще два кредити за державною програмою: на індивідуальний тепловий пункт із автоматичною системою регулювання температури теплоносія та на заміну вікон у під’їздах – на це «підбили» самі співвласники, бо з’явилася й місцева програма, яка передбачала ще й відшкодування відсотків за кредитом.
Секрет 5: будинок може ще й заробляти
Провайдери, які розмістили своє обладнання в ОСББ «Альма-Центр», сумлінно сплачують гроші за оренду. Сума невелика, але все йде на потреби ОСББ.
Юлія Самойлова не без гордості показує сухий та чистий підвал: довелося вкласти кошти в гідроізоляцію, бо була проблема з грунтовими водами. Але тепер частину підвалу теж планують здати в оренду, і вже мали такий досвід.
Колись у будинку був сміттєпровід, та від нього було більше проблем, ніж користі. Врешті співвласники вирішили переобладнати його під комірки. Комірки здають своїм же співвласникам за невелику плату – по 30 гривень на рік. Та за рахунок цього до Нового року платять премії консьєржкам. Втім, ОСББ не гребує жодним заробітком: сортують сміття, макулатуру, пляшки – здають, старі меблі продають на дрова.
Секрет 6: як боротися з боржниками
В ОСББ «Альма-Центр» мають алгоритм роботи з боржниками, завдяки якому жодного разу за час існування об’єднання співвласників голові правління не довелося звертатися до суду. Головне, як каже пані Юлія – не заганяти людину в кут, не тиснути, а спочатку з’ясувати, чому утворився борг, бо життєві обставини можуть бути різними. Можливо, боржнику потрібно дати відстрочку. Та коли хтось зухвало не платить, застосовуються інші механізми. Один із них – листи за місцем роботи боржника з проханням надати йому матеріальну допомогу.
Пані Юлія розповіла кумедний випадок: у будинку мешкає суддя, який тривалий час не сплачував внески на утримання будинку.
– Та після того як ми надіслали лист за його місцем роботи з проханням надати йому матеріальну допомогу, він хутко погасив борги, – каже голова правління ОСББ.
Юлія Самойлова – справжній ас в управлінні будинком, бере участь у різних всеукраїнських та міжнародних проектах: консультує інших людей, зацікавлених у створенні ОСББ.
Прес-тур в ОСББ «Альма-Центр» був організований у рамках тренінгу для журналістів від проекту USAID «Муніципальна енергетична реформа в Україні»
– Я не ходжу в адміністрації, не ходжу у виконкоми – мені туди нічого ходити, тому що всі питання вирішуються в самому будинку, – Юлія Самойлова, голова правління харківського ОСББ
В харківському ОСББ «Альма-Центр» оплата за опалення утричі нижча, ніж тариф – за рахунок енергозбереження
У будинку встановили ІТП (індивідуальний тепловий пункт) з автоматичним регулюванням подачі тепла
