Для коректної оцінки потрібно перевірити, хто будує прозноз та на яких припущеннях: завантаженість готелю, середню вартість проживання, як використовується сезонність, операційні витрати, комісію оператора та строк введення об’єкта в експлуатацію. Зміна будь-якого з цих параметрів вплине на фактичний результат.
Які дані потрібні для розрахунку?
Щоб розрахувати окупність інвестицій, спочатку потрібно визначити повну суму вкладення та майбутній чистий дохід. Орієнтуватися лише на вартість номера недостатньо, адже фінансова модель включає й витрати, які виникають до запуску та під час експлуатації.
До розрахунку варто включити:
- вартість готельного номера та інші платежі, пов’язані з придбанням;
- прогнозований валовий дохід від роботи готелю;
- податки й обов’язкові платежі;
- можливі періоди нижчого завантаження або простою;
- строк будівництва та дату початку операційної діяльності.
Ці дані дають змогу перейти від рекламного відсотка до фінансової моделі. Якщо девелопер не розкриває частину показників, їх не варто замінювати припущеннями без сценарного розрахунку.
Як порахувати рентабельність і строк окупності?
Щоб оцінити ефективність вкладення, спочатку варто визначити, яку частину інвестованого капіталу повертає чистий дохід за рік. Саме це показує рентабельність інвестицій, яку розраховують за формулою: річний чистий дохід / вкладений капітал × 100%.
Наприклад, якщо загальна сума інвестиції становить 100 000 доларів, а чистий дохід після всіх витрат — 9 000 доларів на рік, рентабельність дорівнює 9%.
Наступний крок — оцінити, скільки часу знадобиться для повернення вкладеної суми. Термін окупності інвестицій розраховують за формулою: вкладений капітал / середній річний чистий дохід. Так за вкладення 100 000 доларів і чистого доходу 9 000 доларів на рік він становитиме приблизно 11,1 року.
Такий розрахунок дає базове уявлення про економіку об’єкта, але не враховує можливих змін протягом усього періоду інвестування. Тому для точнішої оцінки потрібно окремо врахувати динаміку тарифів, завантаження, операційних витрат, податків та інших платежів.
Як відрізнити операційний прибуток інвестора від зростання вартості активу?
Операційний прибуток формується на основі роботи усього готелю, а приріст вартості активу можна зафіксувати під час його продажу. Для оцінки окупності ці складові варто рахувати окремо, оскільки вони залежать від різних факторів.
На операційний результат впливають завантаження, середня вартість проживання, сезонність, комісія оператора та інші витрати. Зростання вартості активу залежить від розвитку локації, попиту, етапу реалізації проєкту та загальної ситуації на ринку.
Як приклад, можна розглянути GORO Mountain Resort. В інвестиційній моделі співволодіння готельною нерухомістю GORO Development окремо вираховують первинну капіталізацію до запуску готелю, операційний прибуток після введення об’єкта в експлуатацію та вторинну капіталізацію вже успішно працюючого готельного бізнесу. Для проєкту прогнозується до 45% первинної капіталізації, до 14% — вторинної та прибутковість понад 8% річних. Це прогнозовані стримані показники дохідності за фінансовою моделлю від OKKO Group.
Зростання ціни апартаменту також не слід автоматично додавати до щорічного операційного доходу. Поки актив не проданий, така капіталізація залишається потенційною, а фактичний результат залежатиме від ціни продажу на момент виходу з інвестиції.
Які три сценарії варто прорахувати перед інвестуванням?
Після розрахунку доходів і витрат доцільно перевірити інвестиційну модель у трьох сценаріях. Вони показують, як змінюватимуться рентабельність і строк окупності залежно від фактичної роботи готелю:
- Консервативний сценарій — передбачає нижче завантаження, меншу середню вартість проживання, вищі операційні витрати або пізніший запуск. У результаті чистий дохід зменшується, а строк окупності збільшується.
- Базовий сценарій — ґрунтується на прогнозованих показниках проєкту: запланованій завантаженні, середньому тарифі, очікуваних витратах і заявленому строку введення об’єкта в експлуатацію. Саме його зазвичай використовують як основний орієнтир для розрахунку.
- Оптимістичний сценарій— враховує вищий попит, більшу середню вартість проживання або нижчі витрати. Він показує можливий результат за сприятливіших умов, але не повинен бути єдиною основою для інвестиційного рішення.
Для кожного сценарію потрібно окремо розрахувати валовий і чистий річний дохід, рентабельність та строк окупності. Перед цим у девелопера варто запросити прогноз завантаження й тарифів, структуру витрат і комісій, модель розподілу доходу, строки запуску, правила формування резервів та умови виходу з інвестиції.
Порівняння трьох сценаріїв дає реалістичніший діапазон можливих результатів і показує, наскільки фінансова модель залишається стійкою за зміни ключових параметрів.
