Читач «Телеграфа» пропонує радикальний спосіб, як вплинути на ринок нерухомості
Нещодавно наш читач Олег залишив послання на сторінці «Телеграфа» «ВКонтакті», попросивши написати статтю про ціни на нерухомість у Кременчуці.
«Цікаво, з якого часу вартість квадратного метра стала дорівнювати квадратному метру у віддалених районах Києва?
Звертаюся до людей, які продають свою нерухомість. Прошу, реально дивіться на речі – неможливо продати стару квартиру в 40-річному будинку, взявши захмарну ціну. Особливо коли в цій квартирі доведеться все міняти: від проводки до труб, вікон, дверей, підлоги, навіть рівняти стіни!
Моя думка: «червона ціна» хрущовкам – до 5 000 грн/кв м, це при тому, що новобудові з рівними стінами – від 4 200 грн/кв м!
Люди, прошу, підтримайте, адже ви своїм попитом підвищуєте ціну. Якщо в Кременчуці абсолютно всі зачекають пару місяців і утримаються від придбання нерухомості, то пізніше ви її купите на 20% дешевше, повірте!
Нехай агентства та люди, які формують ціну, посидять пару місяців без продажів. Спасибі, сподіваюся на вашу підтримку!»
Як поводиться нині ринок нерухомості
Блукаючи просторами інтернету, ми знайшли однокімнатні квартири у віддалених районах Києва й по 42-45 тис доларів – як наші двокімнатні у центрі. Ріелтори не заперечують, що ціна на квадратні метри у Кременчуці фактично наближається до столичних на околицях, без ремонту.
На кінець 2012 р. – початок 2013 р. одно– та двокімнатні квартири на вторинному ринку в місті подорожчали на суму від 2 до 5 тисяч доларів. І це незважаючи на кризу, економічну нестабільність та зарплати кременчужан, які майже не ростуть. Вартість трикімнатних квартир фактично не змінилася – попиту на велику площу не спостерігається. При цьому простежується тенденція: люди старшого віку воліють продати свої «апартаменти» радянських часів, бо за них треба вносити високі комунальні платежі. Натомість купують або міняють із доплатою одно– чи двокімнатну, аби «підкинути грошенят» молодим: на власне невеличке, але окреме житло. Звісно, на такий варіант уже потрібні додаткові заощадження, але це все ж дешевше, ніж лізти на роки у кредитну кабалу під 20-25% річних (для порівняння: у Америці кредит на нерухомість – 5% річних).
Фахівці ринку нерухомості зауважують: Кременчук завжди був дорогим містом, де ціни вищі, ніж у інших регіонах. Чому? Називають декілька причин.
Невисокі темпи будівництва у місті (так, минулого року, за даними відділу економіки міськвиконкому, в експлуатацію здали всього чотири багатоповерхівки) – через це квадратний метр на вторинному ринку «підтягується» до ціни в новобудовах.
На ринку нерухомості мало доступних пропозицій – квартир невеликої площі, одно– та двокімнатних. У свою чергу підвищений попит завищує ціну.
Новобудови все ж обходяться набагато дорожче, ніж «вторинка» – в облаштування і ремонт потрібно вкласти ще півціни квартири – а то й більше. І лише тоді можна заселятися.
Площа найбільш затребуваних одно-, двокімнатних квартир в новобудовах значно більша, ніж у старій забудові. Так, нові однокімнатні – це зазвичай 42 квадратні метри, тоді як хрущовки – 30-32.
Наплив людей із навколишніх сіл. До промислового Кременчука їдуть у пошуках роботи. І якщо продають будиночок в селі – воліють купити те, на що вистачить грошей (тобто знову-таки невеликі квартири в старій забудові).
Коментар
Дешевше не буде
Тетяна Авраменко, керівник агенції «Єврометр»
– Житло на вторинному ринку може тільки подорожчати, подешевшати не може. Якщо купуєте нову квартиру – це практично голі стіни. Потрібно вкласти в ремонт, щоб жити в квартирі, а не у всіх є такі гроші. Тому ринок вторинного житла в нашій країні ще довго буде процвітати і, зокрема, попит на «гостинки», однокімнатні квартири і хрущовки. Люди розлучаються, міняють житло – тому ці квартири, як насіння: такі об’єкти найбільше продаються, інколи одну і ту ж продають разів по п‘ять. Хочу зауважити: буває, що люди вкладають великі гроші в ремонт хрущовки. Потім хочуть повернути собі ці кошти й завищують ціну. Але максимум можна повернути половину вартості ремонту.
МОВОЮ ЦИФР
$700 (5 600 гривень) – середня ціна квадратного метра житла у Кременчуці на вторинному ринку.
$750 (6 000 гривень) – середня ціна на квадратні метри в новобудовах,тобто вартість «старого» і «нового» фактично зрівнялася. А інколи, як це не парадоксально, нове може коштувати дешевше: в одній з агенцій нам запропонували по 3 500 грн за квадратний метр в новобудові.
Досвід кременчужанки: дешевше, але з морокою
Відповідно до даних, наданих ріелторами, квартири в нагірній частині міста коштують до 20 тис доларів, у районі водоканалу – трохи дорожче. Світлана вважає, що їй пощастило: купила за 19 тисяч доларів хрущовку в жилому стані. Але доки шукала підходящий варіант, зіткнулася з багатьма неприємними нюансами.
– Купівля, ціна – усе це вимагає багато часу та нервів, – ділиться своїм досвідом Світлана. – Але на що раджу звертати увагу – так це борги попередніх власників. Коли я дивилася квартиру, зазирала і в поштову скриньку. І одного разу знайшла там лист від банку про заборгованість: квартира свого часу була в заставі. Як з‘ясувалося згодом, її з аукціону викупив ріелтор, який і запропонував мені. Але листи від банку продовжували надходити. Я замовляла в нотаріуса перевірку, щоб переконатися, що мене не дурять – слава Богу, квартира не була в заставі, листи йшли «за інерцією». Вважаю, що з ріелтором мені пощастило – могла натрапити і на афериста. Але квартира з відносно невисокою ціною усе ж виявилася морокою. Я зіткнулася з тим, що одну й ту саму квартиру (яку я врешті й купила) мені показували різні посередники і спочатку пропонували ціну 21,5 тисяч доларів, без оформлення. Аж доки я не вийшла на ріелтора-власника.
Я так розумію, однією й тією самою квартирою займається одразу декілька посередників-ріелторів, кожен дає своє оголошення в газету – і в цьому випадку дуже важко мати з кимось справу, – констатує кременчужанка.
Коментар
Олена Куроп‘ятник, директор агенції «Світ нерухомості» – з приводу «порожніх» оголошень
– Приблизно третина оголошень, які нібито дають люди – порожні. У такий спосіб деякі агентства «набивають» собі клієнтів. Тобто покупець телефонує, йому кажуть, що квартира продана, але обіцяють підшукати інший варіант – з самого початку починають роботу з обману. Інша хитрість – якщо ріелтор недобросовісний: він спочатку називає ціну, за яку неможливо продати об‘єкт. За нормальних умов об‘єкт на ринку продається 2-3 місяці, а коли ціна завищена – то й півроку-рік. І коли людина звертається до непрофесійного ріелтора, вона втрачає час, а потім і гроші – бо інколи після невдалих спроб продати доводиться скидати ціну навіть нижче за ринкову. Так само поганий результат, якщо одну квартиру продають кілька агентств. Взагалі ж я вважаю, що ріелторська діяльність має бути ліцензованою – як в Америці. Добросовісні ріелтори готові пройти курси, підвищити кваліфікацію, щоб не втрачати авторитет і для того, аби на ринку нерухомості не було безладу.
Міняємо Кременчук на Болгарію?
Це реальні будинки у Болгарії, де можна купити квартиру за ціною кременчуцької
В одній з кременчуцьких агенцій нам запропонували однокімнатну квартиру в Болгарії, на першій береговій лінії моря та біля соснового лісу, за 40 тисяч доларів – в апартаментах-новобудові. Внизу будинку – пральня, спортзал (можна користуватися за плату). Тобто за ціною старенької двокімнатної в Кременчуці можна купити собі пристойне житло в курортній зоні за кордоном! Кажуть, що на цю новобудову вже є три інвестора з Кременчука.
Однокімнатну квартиру в апартаментах Туреччини (від забудовника) кременчуцький посередник продавав від 60 тисяч доларів (як приватний будинок у Кременчуці). Приблизно за таку ж ціну можна знайти однокімнатну квартиру у Варшаві.
В Іспанії, по ринку нерухомості якої прокотилася криза, теж можна придбати однокімнатну квартиру за 65 тисяч доларів.
Приватні будинки у Кременчуці – у ціні
Ірина Власенко, юрист агенції «Клуб нерухомості», зауважує, що з початку року вже спостерігається попит на будинки в приватному секторі, хоча зазвичай пік припадає на квітень.
– Люди продають квартири, докладають гроші та купують будинки, – розповідає про тенденцію Ірина. – По комунальних платежах будинок обходиться дешевше, ніж квартира. Земля приносить прибуток, на це теж розрахунок. Коштує будинок в середньому від 45 тисяч у межах міста. Якщо дешевше – то це буде глинобитний старий. А цегляний будинок з комунікаціями площею 70 квадратних метрів (як трикімнатна квартира) і земельною ділянкою 10 соток стартує зазвичай від 60 тисяч доларів. Двоповерхові будинки, що зводилися у більш «ситі» роки – великі за площею, і зараз вони довели, що нерентабельні взагалі. Навіть 200 квадратів дуже дорого обслуговувати, тож для будинку максимум – це 150-180 квадратів. Тому на продаж є багато пропозицій будинків, площа яких складає 300-400 квадратних метрів, але покупці їх навіть майже не дивляться. Тим паче, що люди хочуть отримати за такий будинок і 600, і 700 тисяч доларів. Звісно, для Кременчука це дуже дорого.
За словами ріелторів, котеджі на кілька власників, які вже стали популярними на околицях Києва (так званий «таун-хаус»), у Кременчуці не затребувані. Наші люди все ж прагнуть мати землю під будиночком, щоб поратися на ній, а котедж на кілька власників такого не передбачає.
Ціна на квартиру та додаткові платежі
«Ціна на квартиру складається з бажання продавця продати дорожче», – жартують ріелтори.
Послуги ріелтора – від 500 доларів до 3% від вартості житла. Оплата – після оформлення правочину.
Оформлення у нотаріуса – в середньому 1-2,5 тисячі гривень (в окремих випадках – до 5 тисяч гривень), це дорожче, ніж було через БТІ.
Оцінка майна – 350-500 гривень.
Податки: 1% – Пенсійний фонд, 1% – державне мито.
«Кременчуцький Телеграф» від 20 березня
